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诘问“形式与改革”，寻找地产发展之路，所有的成绩，都需要行业中的睿智与远见之士在一个公有平台上归纳与批评争辩，并在对话、交换中寻找谜底。
3月12日，中国房地产行业年度嘉会之一“2014概念年度论坛”正式启幕。
蔡穗声：各位宾客、各位媒介朋友们早上好！我的标题问题是“马年能否开发商的逃命年？——广东房地产转型进级的思虑”。我们陆续三年工夫都在研究和指导广东房地产行业和企业转型进级，有些概念跟大家做一个交换、分享。
本年风行的话语叫做“爸爸去哪儿了”“工夫去哪儿了”，现在有人问“开发商去哪儿了”。为什么如许问呢？媒介说马年是地产商的逃命年，有几个起点，一个是说春节过后，一个马佳佳用互联网思维来出售情味用品，她提出90后压根就不买房，她有几条论据，一个是保守观念形式的崩溃，一个地区观念微弱，一个快速获得财富增值的体式格局。此外一个，90后对照在意的生涯质量，不克不及够用的全数为获得今后的生涯质量。这个话出来今后，也有媒介发出一些统计，说这个话不成靠，很多90后还是很在意买房，不买房就不成婚。我想，马佳佳的说法有点言过其实，可是她起码说明一个趋势，今后的年轻人的生涯体式格局是否是像60后、50后那样保守的生涯体式格局呢？我想一定是不合的。马佳佳的话也注解了现代年轻人的一种设法主意，也有一定的商场。此外一个，我们也看到国度统计局公布的一些数据，和媒介的一些报道，包含杭州、常州、姑苏、广州的一些楼盘下降的报道，刚才朱会长做了很多的分析，我就不具体讲了。再有一个对照大杀伤力的，即是银行的放贷收紧。旧年此后，银行对买房者的按揭放贷跟往常很不不异，完全不像往常的方式，之前都是在一季度抓紧房贷，可是本年一季度很是重要，并且首套买房贷款的折扣利率不单没有了，反而是升了，常日都上升5%到10%的幅度。我想这是对照本质性的对商场的对照严重的作用。由此，有人提出，2014年是否是开发商的逃命年，逃去什么处所？一个是逃离三四线城市，一个是逃出郊外，一个是逃往海外。
每一年城市有新的危机，每个景象下城市有新的成绩出现，我们一致认为，危机还在于我们本身这个行业保守的一些形式没有改变。我们不单要关切到楼市的不变，不单关切到业内的比赛，所谓业内集结度越来越大，中小房企生活的空间会慢慢的被侵犯，甚至被颠覆，不单关切到策略的变更，我们也该当倾听外行对保守行业的侵蚀和颠覆。比方现在的互联网思维，我们处在大数据时代，对信息的需如果双向的，有一个反响反映的经济，我们是互动的，对用户加倍友爱，用户感触传染为先，供给增值处事。互联网的思维追求的是新技术、创意、产品简单至极，做到让用户尖叫等等。这几年我们看到很多外行对保守行业的侵蚀、侵犯和颠覆。比来我们看到互联网的金融，余额宝等等对保守的银行业也形成一种威胁。实际上它吸收了很大量的小额成本，它很轻易给一些银行不愿意放贷的小微企业进行放贷。
反过来我们看看房企的思惟观念，第1，营销即是一切，我们一向此后把营销动作全数房企思惟观念的核心关节，卖完即是胜利，我们开发的所有关节环抱着营销来转，以营销为起点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这类思惟观念我们认为该当改变到一种处事的熟悉、增值的熟悉，也即是说把出售的熟悉改变成经营处事的熟悉。所谓不动产的观念，只是是产品的形态。从价钱形态来说，其实房地产是勾当的，它从价钱的较大化目的做多元化的发展，也包含我们讲的住宅区和酒店的连络，地产跟金融的缔姻，不单是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不单仅是对我们产品的营销，而是全数营销处事观念的连络，包含到高度智能化的家居生涯体式格局。第2，我们讲经营形式，保守的即是建房、出售、买地又建房，根基是这个形式赓续地轮回。假如说今后年轻一代对买房的需要有所下降，也即是说他今后会慢慢凭借于租借处事，请求你给我供给更好的家居处事和增值处事，如许我们就酿成了该当把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个轮回，也能够在收买和营业财产重组、处事、增值、再出售中获得成本。美国的房地产很多即是如许的，它是型的，而不是建外型的，它把很多保守的、旧的商业大厦、厂房、公寓收买，收买之落先行从头的营业拉拢和财产重组，从头装修、包装，再出租出去，这个过程中间，它有了增值处事，几何年后，有了好的，它可以卖掉，而后又去对一些旧的财产做从头的包装、增值、出售。这个过程它是对照多使用这类体式格局的。房地产的发展，赓续地建房、卖房的这个过程老是要畴昔的。从西方来说，建房已经不是要紧的义务，像美国房地产，全数住宅出售商场80%多是二手房生意，一手房生意占比不到20%，这也是我们几何年今后，城镇化根基告一段落今后，很能够达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、出售型企业改变成经营处事型的企业。第三，保守的房地产处事布局是以发展住宅为主，旧年广东的出售面积中，住宅占90%。从布局较量争论，住宅占70%，这根基反响反映了现在全数行业的情形。新的产品布局，我们认为不单是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延长我们的工业链条，这方面我们有胜利的案例，比如说我们有一些感触传染式的商业，比方佛山的岭南寰宇，即是一个很胜利的商业街改革，番禺有节能科技工业园，广州有服装部署创意园，梅州有客全国的旅游地产，珠海有它的教育地产。
反过来我们看看房企的思惟观念，第1，营销即是一切，我们一向此后把营销动作全数房企思惟观念的核心关节，卖完即是胜利，我们开发的所有关节环抱着营销来转，以营销为起点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这类思惟观念我们认为该当改变到一种处事的熟悉、增值的熟悉，也即是说把出售的熟悉改变成经营处事的熟悉。所谓不动产的观念，只是是产品的形态。从价钱形态来说，其实房地产是勾当的，它从价钱的较大化目的做多元化的发展，也包含我们讲的住宅区和酒店的连络，地产跟金融的缔姻，不单是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不单仅是对我们产品的营销，而是全数营销处事观念的连络，包含到高度智能化的家居生涯体式格局。第2，我们讲经营形式，保守的即是建房、出售、买地又建房，根基是这个形式赓续地轮回。假如说今后年轻一代对买房的需要有所下降，也即是说他今后会慢慢凭借于租借处事，请求你给我供给更好的家居处事和增值处事，如许我们就酿成了该当把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个轮回，也能够在收买和营业财产重组、处事、增值、再出售中获得成本。美国的房地产很多即是如许的，它是型的，而不是建外型的，它把很多保守的、旧的商业大厦、厂房、公寓收买，收买之落先行从头的营业拉拢和财产重组，从头装修、包装，再出租出去，这个过程中间，它有了增值处事，几何年后，有了好的，它可以卖掉，而后又去对一些旧的财产做从头的包装、增值、出售。这个过程它是对照多使用这类体式格局的。房地产的发展，赓续地建房、卖房的这个过程老是要畴昔的。从西方来说，建房已经不是要紧的义务，像美国房地产，全数住宅出售商场80%多是二手房生意，一手房生意占比不到20%，这也是我们几何年今后，城镇化根基告一段落今后，很能够达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、出售型企业改变成经营处事型的企业。第三，保守的房地产处事布局是以发展住宅为主，旧年广东的出售面积中，住宅占90%。从布局较量争论，住宅占70%，这根基反响反映了现在全数行业的情形。新的产品布局，我们认为不单是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延长我们的工业链条，这方面我们有胜利的案例，比如说我们有一些感触传染式的商业，比方佛山的岭南寰宇，即是一个很胜利的商业街改革，番禺有节能科技工业园，广州有服装部署创意园，梅州有客全国的旅游地产，珠海有它的教育地产，还有一些商业改革、工场区的改革，招商地产把80年代的日本三洋电子工场改革为它的总部，这是一个绿色的、环保的、低碳的地产，此外还有几座工场大厦改建为商业街，做一些创意小商品的出售。我们不单关切到一二线、三四线城市，还有关切到县域地产发展，我们这几年在县域地产发展方面做了很多研究工作，我上个礼拜还在广东一个山区县（新兴县）做了三天的调研，我们去熟悉三个房地产企业（两个老企业，一个新企业）的发展，它现在还在本土深耕，它现在住宅平平均价钱格是3500块钱，可是它有一个住宅小区的规划、建设、园林水平一点不减色于广州的楼盘，在一般的县里它即是高水平的发展。它的发展不单是在县城，还在镇一级发展，在两个镇入手下手做住宅小区。此外一个，它也往外面发展，发展今后又回抵家乡，入手下手在旅游地产，给工业区配套方面唱工作。还有一个温氏集团，它在全国23个省、市、自治区有160个一体化公司，养殖、收买、加工、出售一条龙处事，这个过程完全可以跟地产商做连络，把它的这个工业链条跟它全数基地、科研、物流、配送等等合营起来做发展，我想这里面还有很大的发展空间。
所讲的，我们思惟观念的改变、经营形式的改变和产品布局的改变，我把它称之为房地产行业的“三旧改革”，我们先做好我们行业的三旧改革，才有能够做好城市的三旧改革。
较后，我们对本年的鉴定，我们当然不赞成本年是逃命年的说法，我们认为本年是一个转型进级的元年，我们鉴定，新的一年房地产行业的融资情形比旧年会有收紧，商场供求关系会较为宽松，对于大规模扩大、低价获得地盘、高欠债运作的企业有较大搬弄，企业该当提高对金融风险的管控能力，连络策略情形和商场变更，以商场需要为导向，调整开发经营策略，关切工业园区建设、养老地产等新兴范围，追求多元化发展。
较后我的答复，开发商去那里了？开发商不是去转型进级了，即是在去转型进级的路上。
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